Prêt immobilier frais de notaire inclus : le guide du primo-accédant

Oui, il est possible d'inclure les frais de notaire dans un prêt immobilier. Cette solution, appelée prêt à 110 %, finance le prix du bien, les frais d'acquisition et les frais bancaires. Elle s'adresse en priorité aux primo-accédants dont l'apport est limité, souvent entre 5 % et 10 % du prix.

Les banques l'accordent à condition que le profil présente des revenus stables, un taux d'endettement maîtrisé et une capacité à conserver une épargne résiduelle. Le coût total du crédit augmente, mais l'opération reste possible sans sortir d'argent liquide au moment de la signature.

Peut-on vraiment inclure les frais de notaire dans un prêt immobilier ?

La réponse est oui, sous conditions. Un prêt immobilier peut financer, en plus du prix du bien, les frais de notaire, la garantie, les frais de dossier et une enveloppe de travaux sur devis. Les meubles ne sont pas finançables. Cette formule est souvent désignée comme un prêt à 110 %, car elle couvre environ 110 % du prix d'achat.

Il faut distinguer deux postes. Les frais de notaire regroupent les droits de mutation, les débours et les honoraires. Les frais bancaires incluent les frais de dossier, la garantie et parfois l'assurance. Les banques acceptent plus facilement de financer les premiers que les seconds, mais la pratique courante consiste à tout intégrer dans le montant emprunté.

Un prêt à 110 % n'est pas un produit standard. Il s'analyse comme un prêt classique dont le montant dépasse le prix de vente. La banque vérifie donc que la valeur du bien reste suffisante pour couvrir le risque, et que l'emprunteur peut supporter la mensualité correspondante.

Que financent exactement les frais de notaire : décomposition et ordres de grandeur

Les frais de notaire ne sont pas une rémunération versée au notaire. La somme globale se répartit en environ 80 % de droits de mutation, 10 % de débours et 10 % d'honoraires. Les droits à payer au fisc représentent à eux seuls les trois quarts de la note. Les droits de mutation représentent environ 5,80 % du prix de vente dans l'ancien, selon la Caisse d'Épargne.

L'écart entre neuf et ancien est important. Dans l'immobilier ancien, les frais de notaire sont de l'ordre de 7 % à 8 % du prix d'achat. Dans le neuf, ils tombent à 2 % à 3 %. Pour un appartement ou une maison ancienne à 300 000 €, les frais sont estimés entre 21 000 € et 24 000 €, contre 6 000 € à 9 000 € pour un logement neuf.

Prenons un bien ancien à 200 000 €. Avec des frais à 7,5 %, la facture atteint 15 000 €. Si l'on ajoute les frais de dossier et la garantie, le besoin de financement total approche 217 000 €. C'est ce montant que la banque doit accepter de prêter, et non les 200 000 € affichés.

Prêt à 110 % : conditions d'acceptation par les banques

Les banques accordent un prêt à 110 % à des profils précis. Le revenu doit être stable, avec un CDI hors période d'essai, une fonction publique ou une profession libérale avec plusieurs années d'activité. Le taux d'endettement, assurance comprise, doit rester dans les limites fixées par la banque, généralement 35 %. La mensualité ne doit pas absorber toute la capacité d'épargne.

L'apport résiduel est un critère décisif. Même si les frais de notaire sont financés, la banque attend souvent que l'emprunteur conserve une épargne de précaution, par exemple 5 % du prix. Cet apport n'est pas forcément versé à l'opération, mais il prouve que l'emprunteur peut faire face à un imprévu. Un primo-accédant avec 10 % d'apport liquide et un projet ancien a plus de chances qu'un multi-propriétaire déjà endetté.

La stabilité du profil pèse autant que le niveau des revenus. Un changement d'employeur récent, un crédit auto en cours ou une épargne volatile réduisent les chances. À l'inverse, un jeune couple avec deux CDI, un apport de 8 % et un taux d'endettement de 30 % peut obtenir un prêt à 110 % si le bien est bien évalué.

Ce que le prêt doit aussi absorber : frais de dossier, garantie et assurance

Les frais bancaires connexes peuvent être financés ou non selon les banques. Les frais de dossier, souvent entre 500 € et 1 500 €, sont généralement inclus dans le montant emprunté. La garantie, hypothécaire ou caution mutuelle, représente 1 % à 2 % du montant prêté. Elle est souvent financée elle aussi, mais son coût dépend du mode choisi.

L'assurance emprunteur suit un calcul différent. Elle est prélevée chaque mois avec la mensualité, et non versée au moment de la signature. Son coût dépend de l'âge, de l'état de santé et du capital assuré. Une assurance externe peut réduire la facture, mais elle doit être acceptée par la banque avec un niveau de garanties équivalent.

Le moment du prélèvement varie. Les frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique. Les frais de dossier sont prélevés à la mise à disposition des fonds. La garantie est payée à la constitution du privilège ou de la caution. Un prêt à 110 % doit donc intégrer ces décalages dans le plan de financement.

Simulation pas à pas : bien ancien à 200 000 € avec frais de notaire financés

Prenons un bien ancien à 200 000 €. Les frais de notaire à 7,5 % représentent 15 000 €. Les frais de dossier s'élèvent à 1 000 €. La garantie à 1,5 % du montant prêté atteint environ 3 240 €. Le besoin total est de 219 240 €. C'est le montant que la banque doit accepter de prêter pour un prêt à 110 %.

L'apport restant à prévoir n'est pas nul. La banque peut demander une épargne résiduelle de 5 % du prix, soit 10 000 €, qui reste sur un livret. Cet apport n'est pas consommé par l'achat, mais il prouve la capacité de l'emprunteur à absorber un imprévu. Certaines banques acceptent un apport de 0 € si le profil est excellent, mais c'est rare.

Comparons avec un apport classique. Si l'emprunteur dispose de 20 000 €, il peut payer les frais de notaire et ne emprunter que 200 000 €. La mensualité est plus faible et le coût total du crédit diminue. Avec un prêt à 110 %, il emprunte 219 240 € : la mensualité augmente et les intérêts portent sur un capital plus élevé. L'écart de coût total dépend du taux et de la durée, mais il est réel.

Comment faire baisser la facture avant ou après le montage

La négociation du prix reste le levier le plus efficace. Une baisse de 5 000 € réduit les frais de notaire d'environ 375 € et le montant emprunté d'autant. La remise sur les émoluments du notaire peut atteindre 20 % pour un bien de plus de 100 000 €. Elle ne porte que sur les honoraires, pas sur les droits de mutation, mais elle allège la facture.

Le choix de la garantie compte aussi. Une caution mutuelle coûte souvent moins cher qu'une hypothèque, surtout pour un jeune emprunteur. L'arbitrage sur l'assurance emprunteur peut réduire la mensualité : une délégation externe avec des garanties équivalentes est acceptée par de nombreuses banques. Enfin, comparer les offres de prêt permet de négocier les frais de dossier, parfois offerts pour un bon profil.

Après le montage, il est possible de renégocier le prêt si les taux baissent. Mais cette option ne supprime pas le coût initial des frais financés. Elle réduit les intérêts futurs. Avant la signature, chaque économie sur le prix ou les frais accessoires diminue directement le capital emprunté et donc le coût total.

Quand et comment demander le financement des frais : calendrier pratique

La demande de prêt à 110 % se fait au moment du montage du dossier, avant l'offre de prêt. Il faut signaler dès le premier rendez-vous que l'apport ne couvre pas les frais de notaire. La banque intègre alors ces frais dans le plan de financement. Si le sujet est abordé trop tard, l'offre peut être refusée ou le montant révisé.

Le calendrier est contraint. Entre l'offre de prêt et la signature de l'acte authentique, il faut respecter un délai de réflexion de 10 jours. Les fonds sont débloqués à la signature. Les frais de notaire sont payés ce jour-là. Les frais de dossier sont prélevés à la mise à disposition. La garantie est constituée avant le déblocage.

Les documents à fournir sont les mêmes que pour un prêt classique : pièce d'identité, justificatifs de revenus, avis d'imposition, relevés bancaires, compromis de vente. Pour un prêt à 110 %, ajoutez une estimation des frais de notaire et un plan de financement détaillé. La banque vérifie que le montant prêté couvre bien l'ensemble des postes.